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　　中國幕墻網(wǎng)ALwindoom.com導讀：根據(jù)對本文的閱讀和理解，我們總結出來當前房地產(chǎn)市場的核心狀況是：政府控制一、二線城市的“土地供應量(逐年遞減)”，而通過統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)，這類城市的“凈流入人口”還在不斷增加，雙效疊加，是帶來當前一、二城市房價火爆的絕對誘因。反觀三、四線城市，為了招商引資，吸納更多人才，政府每年都在加大“土地供應量”，但“凈流入人口”卻增減不一，“去庫存”的效果不佳，客觀印證了這一現(xiàn)象。

　　為什么國家要這樣做呢?目標：打造有競爭力城市，通過高房價擠出低端產(chǎn)業(yè)及其人口，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與人口的騰籠換鳥。

　　本文作者：新城控股集團高級副總裁歐陽捷，將從“人、地、錢”三個緯度，為中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com讀者，分析近期樓市熱點話題，以及展望住宅市場的未來走勢。

　　一、今年住宅市場表現(xiàn)

　　今年上半年的房地產(chǎn)市場非常的火爆，從銷售面積同比增長28%，銷售額的增長44%，最重要的是歷史的最高峰，超過了2015、2014年，甚至是之前的每一年。市場的火爆也導致了房價商家 ，全國房價上漲12%，三四線城市也同比上漲3.4%。這也應驗了一年前的判斷，少數(shù)城市也有下跌。這個結論是因為我們看到了央行貨幣的超發(fā)，超發(fā)12.45億。去年的5個月，會發(fā)400億，最后的結果是4萬億。

　　1-8月住宅市場銷售火爆，銷售面積達到7.7 億平米;同比增長25.6%;銷售額5.7萬億元;同比增長40.1%;雙雙攀上歷史同期最高峰。

　　市場火爆導致房價上漲，全國平均房價上漲12.1%。

　　一線平均房價同比上漲42.1%

　　二線平均房價同比上漲 8.5%

　　三四線平均房價同比上漲3.4%

　　應驗了我們一年前的判斷：

　　一線領漲

　　二線普漲

　　三四線止跌企穩(wěn)

　　少數(shù)城市仍有下跌

　　一二線銷售面積占比35%，銷售均價上漲17.9%。越是大的城市，人口的紅利效率越強大，而且這種趨勢是全世界的趨勢，全世界的大城市人口都在持續(xù)增長，全世界百萬以上的人口也不斷增長，因此這些城市的人口都是全世界的走向。我們看到人口流動的背后是人口資本的流動。我們曾經(jīng)做一個公益活動，捐贈流動圖書館，我們和小學生交流的時候，發(fā)現(xiàn)他們中學畢業(yè)以后一定會去中等城市或者是大城市，進入這些城市以后，他們還會回家鄉(xiāng)嗎?不會的。現(xiàn)在人口減少的地方是哪里?是農(nóng)村和小城鎮(zhèn)，他們進入中等城市或者是大城市。

　　房價上漲帶來了兩個問題。第一個問題是去庫存陷入困境。第一個部分，已經(jīng)蒸好的饅頭還沒有被賣出去的，這是我們已經(jīng)建設好的房子，已經(jīng)取得了銷售許可證。第二部分的庫存是我們最大的存量部分，是我們的新開工面積中間的沒有被銷售掉的面積，這部分的饅頭還沒有被預定，全國住宅有51平方米。第三部分是我們的土地儲備面積，全國的土地儲備面積有多少?

　　我們統(tǒng)計過，24家上市房企土地儲備面積2.39億平方米。我們認為，庫存至少在81億平方米。

　　房價上漲帶來第二個問題，催生了熱點城市地王潮。地王現(xiàn)象不僅僅是一二線城市。溢價率超過100%的地王262宗，平均溢價率169%，其背后的簡單邏輯是人、地、錢。一、二線城市外來人口增長還在持續(xù)，常住人口年均凈增長是100萬人，凈增長率平均為15.8%，高于全國人口自然增長率4.96%。三、四線城市人口區(qū)域穩(wěn)定，我們也統(tǒng)計了全國53個三、四線城市，這些城市中有27個近三年人口是增長的，只有4個是下降的，三、四線城市是趨于穩(wěn)定�，F(xiàn)在人口減少的地方是哪里?是農(nóng)村和小城鎮(zhèn)，他們進入中等城市或者是大城市。

　　全球的流動人口居高不下，流動人口在全國已經(jīng)是逐年上升，現(xiàn)在已經(jīng)達到了2.53億，除了這個流動人口，還有很多農(nóng)村的人口。成年人去了哪里?就是流動人口，去了城市。其中有一部分人已經(jīng)在城市里面落腳。

　　業(yè)外人士看不清楚，業(yè)內人士也未必說得明白，其實市場火爆的根本原因，其背后的簡單邏輯：人、地、錢之流向。

　　二、人地錢之流向

　　一二線城市外來人口增長還在持續(xù)，一線城市的常住人口年均凈增長是100萬人，凈增長率平均為15.8‰，高于全國人口自然增長率4.96‰。

　　二線城市的常住人口年均凈增長9.98萬人，自然增長率12.7‰，也是高于全國人口自然增長率4.96‰，約0.77個百分點

　　三四線城市人口區(qū)域穩(wěn)定，我們也統(tǒng)計了全國53個三、四線城市，這些城市中有27個近三年人口是增長的，只有4個是下降的，三、四線城市是趨于穩(wěn)定，常住人口減少的城市減少率均不超過4%�，F(xiàn)在人口減少的地方是哪里?是農(nóng)村和小城鎮(zhèn)，他們進入中等城市或者是大城市。

　　流動人口數(shù) ，居高不下。按照國家統(tǒng)計局人口抽樣調查數(shù)據(jù)和鄉(xiāng)村人口占比，農(nóng)村60歲以上人口約有9746萬人，16歲以下人口約1億人，農(nóng)村基本上只剩下老人和孩子。產(chǎn)生三個問題，得到三個答案：成年人去哪里了?16-59歲成年人接近4億人;流動人口有多少?2015年為2.47億人;人去了哪里?更多流向 大中城市。越是大城市人口虹吸效應越強大，全世界幾乎所有的大城市人口都在持續(xù)增長，大城市人口增長成為“世界性趨勢”百萬人口的大城市數(shù)量也在增加，這是世界性潮流，是信息革命帶來的人力價值提升和家庭財富增長的結果，人口的背后是資本的力量，為了提升未來的人力價值和家庭財富，今天砸鍋賣鐵都會讓成年人和孩子進入并留在大中城市。我們曾經(jīng)做一個公益活動，捐贈流動圖書館，我們和小學生交流的時候，發(fā)現(xiàn)他們中學畢業(yè)以后一定會去中等城市或者是大城市，進入這些城市以后，他們還會回家鄉(xiāng)嗎?不會的。

　　大多數(shù)的人到了城市之后，會在這個城市留下，人和資本都留下來。而這些人是否在大城市買房?大多數(shù)是不會的。因為買不起，而且是會回到農(nóng)村建房。這是源于我們在城市里面的建房對于流動人口照顧得遠遠不夠。未來5—10年的增量在哪里?我們原來認為2013年是房地產(chǎn)黃金期的結束，但是由于政府的刺激，在2014年下降被中止，2015年房價被帶起來。

　　所以未來決定城市的是流動的人口，這些人口才是未來維持城市房地產(chǎn)的生力軍。但是有一個問題，城鎮(zhèn)化的路是在農(nóng)民的腳下，農(nóng)民是否愿意進城，是一個核心點。城鎮(zhèn)化是漫長的，因為農(nóng)民進城有3個痛點，第一個痛點是缺乏安家落戶的資金;第二個是痛點是缺乏教育公平的機會;第三個是缺乏流動的社會保障;第四個是缺乏就業(yè)機會。

　　我們的國策就是控制大城市邊界，控制大城市人口，這時候導致了土地供應是不可能持續(xù)的。以上海為例，上海要打造具有世界競爭力的城市，一定要具有世界競爭力的產(chǎn)業(yè)和具有世界競爭力的人口，因此為通過騰龍換鳥，把高端人口帶進來，這個最好的辦法只有土地溢價，這是我們實現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)和人口的騰龍換鳥。因此，地王造就樓網(wǎng)，推高房價。同時擠出普通商品房供應拉高房價。未來中低端的產(chǎn)品越來越少，而中低端產(chǎn)品的價格也會越來越高。

　　那漲價靠什么?第一個靠樓市政策去庫存;第二個是靠貨幣政策寬資金;促使資產(chǎn)價格上漲，與其說是保證不動產(chǎn)的保值增值，不如說是看到了人民幣的貶值。錢是不斷流向一二線城市，銷售面積占比32%，但是銷售額占比達到52%。我們可以看到，此情況下，誰能拿到一二線的土地，誰就擁有未來的資本。目前來看，人地錢出現(xiàn)了嚴重的錯位，未來必須增加超大城市和特大城市的土地供應，打造都市圈快速網(wǎng)，實行都市圈社會服務一體化。我們在城市群的理念下，它相當于產(chǎn)業(yè)里面的企業(yè)一樣，產(chǎn)生凈利潤關系，如果變成都市圈如何做?必須從交通入手。此情況下，人們的生活成本低，房價也比較低，但是我們要解決上學的問題，我們允許開設分校，也可以允許老人在那住，也可以搬遷醫(yī)療資源。同時這些地方的行政管理，我們會形成一體化的管理。

　　與其看中不動產(chǎn)保值增值，不如說是看空人民幣貶值，在利率下行的背景下，我們看看與住房的銷售面積成反比關系。2007年利率不斷上升，2008年疊加金融危機，銷售下滑;2008年10月啟動降息，2009-2011年住宅銷售面積整體上移，2012年6月再次進入降息周期。

　　土地供應的邏輯是相反的全國 - 3%，一線 - 1%，二線 -16%，二線以下+2%。國家的政策(全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調整方案是：嚴格控制超大城市、特大城市用地規(guī)模，合理安排大中小城市用地，報國務院審批土地利用總體規(guī)劃的超大和特大城市中心城區(qū)建設用地規(guī)模原則上不增加，以布局優(yōu)化為主，促進串聯(lián)式、組團式、衛(wèi)星城式發(fā)展。京津冀、長三角、珠三角等區(qū)域逐年減少建設用地增量，推動產(chǎn)業(yè)結構向高端高效發(fā)展，防治“城市病”。政策邏輯：打造有競爭力城市，通過高房價擠出低端產(chǎn)業(yè)及其人口，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與人口騰籠換鳥。

　　三、未來市場空間

　　第1軍團： 正規(guī)軍“城鎮(zhèn)婚姻人口”，全國初婚登記人口年均1154.4萬對，再婚149.6萬對，登記離婚(不含法院判決離婚)302.2萬對。

　　第2軍團：警備師“城鎮(zhèn)婚姻人口租房人群”，第1軍團留置的那部分隊伍，城鎮(zhèn)常住人口結婚20%租房、離婚20%租房，計算租房每年需要160萬套，顯然，租房也需要房!

　　第3軍團：整編軍 城鎮(zhèn)租房戶轉化為購房人群

　　第4軍團：地方軍 城鎮(zhèn)低面積居住人群

　　第5軍團：童子軍 單身購房或租房人群

　　第6軍團：“散兵旅” 投資購房人群

　　第7軍團：保安軍 棚戶區(qū)、城中村改造購房人群

　　第8軍團：游擊軍 進城租房或購房的農(nóng)民工

　　四、后期住宅市場走勢

　　2013年是高增長時代的句號，如果沒有政策刺激住房，市場蛋糕不會變得更大。對于下半年的住宅市場走勢，也是需要關注。我們認為比較平穩(wěn)，增幅不會太快。因為前期市場火爆透支了需求，去年同期低基數(shù)成就了今年上半年的高增長，價格上漲擋住了低購買力的客戶，熱點城市調控政策擠出了部分需求，以及貨幣寬松市場的影響。

　　所以我們認為下半年的住宅市場走勢是一、二線城市量穩(wěn)定價上升，三、四線城市量減價穩(wěn)。我們預計全年的銷售面積增長5%—10%，銷售額增長30%，而且代售面積會下降，而且最重要的問題，是我們一二線城市的去庫存，三四線城市幾乎沒有去庫存，所以我們出現(xiàn)了去庫存的結構矛盾，需要去庫存的地方?jīng)]有去庫存，而不需要去庫存的地方恰恰去了很多的庫存。而且土地面積保持負增長，但是土地購買金額保持正增長。所以我們覺得商品住宅投資及增速走勢是負增長的，除了出現(xiàn)新的刺激。

　　我們認為，目前來講，是最好的，也是最后的政策機遇期。而政策機遇期最大的來源是貨幣政策 ，今年的貨幣政策會影響到今年、明年、后年的整個樓市的走勢。這是我們目前來看，工業(yè)經(jīng)濟并不好，工業(yè)增長下降，雖然6月有點翹板，但是是利于GDP的增長，房地產(chǎn)是支持GDP增量的最大因素，因此我們認為房地產(chǎn)還是需要政府的支持，如果沒有GDP的支持，我們下半年的6.5%可能都保不住，所以我們認為政策上還是會有一定的支持。

　　房地產(chǎn)的金融化愈加顯現(xiàn)，不確定的是降準已然無用，降息遲早會來，居民部門加杠桿，還有多少空間?我們覺得肯定很高。政策雖然會有，但是不會對房地產(chǎn)產(chǎn)生重大影響，未來的2—3年，房企還是要加速跑，一定要抓住機遇期，如果錯過了這個機遇期，未來想奔跑是沒有機會了。