樓市發(fā)展進入橫盤狀態(tài)， 2019 年的小陽春也擋不住房地產(chǎn)增速放緩的本質(zhì)。行業(yè)面臨洗牌，而看不清方向，無序擴張和盲目多元化的房地產(chǎn)企業(yè)都將可能遭遇淘汰。本文對面臨破產(chǎn)的房企進行盤點，以期為房企的發(fā)展提供借鑒和參考。
銀億集團
企業(yè)簡介：銀億集團創(chuàng)立于 1994 年，業(yè)務涵蓋工業(yè)制造、房地產(chǎn)開發(fā)、國內(nèi)外貿(mào)易和現(xiàn)代服務業(yè)，地產(chǎn)公司于 2011 年上市。 2016 年之后明確「房地產(chǎn)+汽車高端制造」雙主業(yè)戰(zhàn)略，并開始大舉并購。
事件：為妥善解決銀億集團、銀億控股的債務問題，保護廣大債權(quán)人利益，該兩家公司從自身資產(chǎn)情況、負債情況、經(jīng)營情況等方面進行分析，認為均屬于可適應市場需要、具有重整價值的企業(yè)，故銀億集團、銀億控股分別于 6 月 14 日向?qū)幉ㄖ性禾峤涣酥卣暾垺?/P>
原因解析：銀億集團是典型的借道并購向多元化轉(zhuǎn)型最終失敗導致企業(yè)走向破產(chǎn)重組的房地產(chǎn)企業(yè)。
第一，銀億轉(zhuǎn)型為「房地產(chǎn)+高端制造」雙主業(yè)的綜合性公司后，大手筆并購國外三家行業(yè)領先地位的國外汽車零部件制造商，花費超過 120 億元。汽車業(yè)務一度超過地產(chǎn)業(yè)務營業(yè)額，但是到2018年，受整體汽車行業(yè)不景氣影響，汽車業(yè)務未實現(xiàn)業(yè)績承諾你，這被認為是銀億股份遭遇流動性危機的源頭。
第二，銀億集團主業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)，大部分樓盤在三四線城市，由于其房地產(chǎn)業(yè)務增長乏力，一直面臨著資金緊張的局面。隨著銀億轉(zhuǎn)型汽車行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)務陷入持續(xù)變賣資產(chǎn)、項目開發(fā)緩慢、新增土地儲備停滯的境地。 2018 年全年銷售額僅 58.5 億元，較 2017 年 67.8 億元的銷售額不升反降。
第三，此前的 5 月 21 日，深交所曾發(fā)問詢函指出銀億股份內(nèi)部控制存在重大缺陷，比如實際控制人凌駕于內(nèi)部控制制度情形等。銀億控股股東銀億控股及其關聯(lián)方占用非經(jīng)營性資金約 22.48 億元。房企，尤其是家族企業(yè)，內(nèi)部管控缺失對其發(fā)展往往帶來致命打擊。
主業(yè)發(fā)展停滯、轉(zhuǎn)型汽車業(yè)的操作、以及內(nèi)部控制的重大缺陷造成企業(yè)持續(xù)面臨流動性危機，最終走向破產(chǎn)重整。
新光集團
企業(yè)簡介：新光控股集團 1995 年創(chuàng)建，早期主營小飾品。新光集團在 2014 年開始多元化的經(jīng)營思路，共有五大板塊：飾品及貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)業(yè)、旅游及其他、金融。旗下?lián)碛?a target='_blank' style='font-size:1em; border-bottom:1px dotted blue;'>上市公司 ST 新光。2016 年，以房地產(chǎn)為主要業(yè)務的新光圓成借殼方圓支承上市。
事件：2018 年 9 月底，新光集團發(fā)生債務危機，多只債券違約。此后，旗下上市公司新光圓成被 ST ，股價暴跌超 80% 。新光集團所持 ST 新光股份，全部被司法輪候凍結(jié)。新光集團及其下屬 3 家重整子公司于 2019 年 4 月 3 日分別向金華中院申請重整。
原因解析：新光集團走到瀕臨破產(chǎn)的地步，「蛇吞象」式并購和多元化業(yè)務增長乏力是主要誘因。
第一，新光圓成收購中國傳動，交易價款總價為人民幣約 163 億元-約 184 億元。收購所需資金為公司自有和自籌資金。彼時，新光圓成的貨幣資金為 2.14 億元。而完成對中國傳動的重組，最少需要 83 億元，最多則需 184 億元。這一并購使新光深陷流動性危機。
第二，核心業(yè)務增長乏力，大手筆布局的多元化業(yè)務也仍未盈利，讓新光集團只能陷入債務的惡性循環(huán)。飾品及貿(mào)易雖然年收入規(guī)模在百億，但這兩年主要靠上海希寶主營的毛利率很低的有色金屬貿(mào)易支撐，這也導致 2018 年這部分業(yè)務的毛利從 5% 以上驟降了一半。
第三，新光圓成是新光集團旗下的房地產(chǎn)業(yè)務，是一家房企上市公司。新光集團入主上市公司時承諾 2016 年度凈利潤不低于 14 億、2016 年度與 2017 年度合計凈利潤不低于 27 億、2016 年到 2018 年合計凈利潤不低于 40 億。但在房地產(chǎn)調(diào)控的大形勢下，新光圓成業(yè)績完成度不高。2018 年營收實現(xiàn) 21.64 億，但凈利潤為 -2.12 億。
核心業(yè)務和地產(chǎn)業(yè)務增長的乏力，無法為大額并購提供充足的現(xiàn)金流，也無法償還巨額借款，最終使企業(yè)陷入困局。
五洲國際
企業(yè)簡介：總部位于無錫，創(chuàng)立于 2004 年，開發(fā)運營商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園和城市綜合體項目。 2013 年，五洲國際在香港聯(lián)交所上市，隨后開始大舉擴張。截止 2017 年底，在全國擁有 25 個商貿(mào)物流城、16 個商業(yè)綜合體，但多位于牡丹江、保山、宜興等四五線城市。
事件：2018 年中報和年報遲遲難產(chǎn)，同時還接到了香港聯(lián)交所的「上市規(guī)則下除牌架構(gòu)」規(guī)則告知函：如果五洲國際連續(xù) 18 個月暫停買賣，其上市地位將被取消。
原因解析：在經(jīng)濟欠發(fā)達的四五線布局商貿(mào)物流城的發(fā)展策略和迅猛擴張的發(fā)展舉措是五洲國際走向破產(chǎn)重組的主要原因。
第一，四五線大舉擴張的策略直接導致企業(yè)經(jīng)營困難，五洲國際 2017 年營業(yè)收入 35.46 億，同比減少 6.4% 。總負債已從 2013 年的 114.37 億元上升至 2017 年的 210.59 億元，凈負債比率從 2013 年的 60% 上升至 247.5% 。與負債年年攀升相對的是銷售額、利潤下滑。
第二，近兩年時間，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)不振、總體消費能力的萎縮、電商的嚴重沖擊，使得中小商貿(mào)客戶度日維艱。這些客戶作為商貿(mào)物流企業(yè)的主力客群，直接影響商貿(mào)物流地產(chǎn)運營商商鋪的銷售和出租結(jié)果。與此同時，物流地產(chǎn)運營商也受到地產(chǎn)調(diào)控加速的擠壓，直接導致企業(yè)經(jīng)營面臨困境。
第三，「無憂經(jīng)營， N 年托管回本，前 3 年房租抵房款」，是五洲國際各地商貿(mào)物流城和商業(yè)綜合體營銷最大的噓頭，但這是已被國家定義為涉嫌「非法集資」但卻屢禁不止的售后包租行為。
一邊是大舉負債四處擴張，一邊是打著「擦邊球」概念的違規(guī)銷售，再加上國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境的影響，最終使五洲國際走上不歸路。
中弘股份
企業(yè)簡介：2001 年，中弘控股股份有限公司成立，總部位于北京， 2010 年，借殼 ST 科苑上市。 2012 年到 2014 年，中弘先后投資了礦產(chǎn)、手游、影視等產(chǎn)業(yè)。2015 年王永紅搭建「一家 A 股公司+三個海外上市平臺」的資本帝國，即「A+3」戰(zhàn)略。王永紅的代表操作是以高杠桿、復雜的融資手段買下海南三亞標桿項目「半山半島」。
事件： 2018 年 8 月 14 日，因公司披露的 2017 年一季度報告、半年度報告、三季度報告涉嫌虛假記載于收到中國證券監(jiān)督管理委員會安徽監(jiān)管局《調(diào)查通知書》， 2018 年 12 月 27 日，因重大信息披露違法等原因，中弘股份被終止上市。
原因解析：高杠桿、高送轉(zhuǎn)、多元化導致中弘資不抵債、走向破產(chǎn)的主要原因。
第一，中弘股份杠桿率持續(xù)攀升， 2010 年底，中弘股份的總資產(chǎn)只有 55.08 億元，資產(chǎn)負債率為 67.92% 。截至 2018 年三季報，公司總資產(chǎn)升至 382.29 億元，資產(chǎn)負債率為 85.06% 。
第二，中弘股份在王永紅主導下，曾多次進行「高送轉(zhuǎn)」，截至退市前，股本為 83.9 億股在兩市排行第 92 名，其股本數(shù)量是貴州茅臺的 6.48 倍。王永紅曾借由中弘股份高送轉(zhuǎn)、進軍手游領域等概念炒熱抬升股價從中拋售獲利。
第三，中弘在 2013 年至 2015 年間，除文旅地產(chǎn)外，先后嘗試影視、手游、主題樂園等新業(yè)務，沉淀大量資金，并且未能實現(xiàn)盈利。
華業(yè)資本
企業(yè)簡介：創(chuàng)立于1998年，先后在深圳和北京開發(fā)深圳東方玫瑰花園、深圳南海玫瑰花園、北京華業(yè)玫瑰東方、北京華業(yè)國際中心等項目。2011年，收購一個礦業(yè)公司涉足采礦業(yè)，涉礦失利后，收購捷爾醫(yī)療轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康領域。
事件：2018年9月，華業(yè)公告披露「蘿卜章」事件。隨后這一事件迅速發(fā)酵，民生銀行、中國工商銀行重慶分行等提出財產(chǎn)保全申請。10月，華業(yè)資本被深圳福田區(qū)人民人民法院列為失信被執(zhí)行人，市值幾近腰斬。
原因解析：華業(yè)資本失利看似是由「蘿卜章」引發(fā)的危機，其實是由于早年轉(zhuǎn)型埋下的隱患。
第一，總體來看，華業(yè)資本發(fā)布的 2018 年年報，實現(xiàn)營業(yè)收入 48.86 億元，同比增加 26.54% ;歸屬于上市公司股東的凈利潤為 -64.38 億元，而 2017 年實現(xiàn)凈利潤 9.98 億元。受財產(chǎn)保全影響，企業(yè)由盈利轉(zhuǎn)為虧損。
第二，華業(yè)涉礦失利后并未停下多元化轉(zhuǎn)型的腳步，反而向醫(yī)療也進軍。近年來房企轉(zhuǎn)型醫(yī)療成行業(yè)趨勢，但由于缺失醫(yī)療資源和運行經(jīng)驗，多數(shù)房企會選擇通過收購現(xiàn)有醫(yī)療機構(gòu)介入，華業(yè)也是通過規(guī)模舉債進行并購，導致企業(yè)資金鏈承壓，債券的爆雷宣告轉(zhuǎn)型失敗，也使公司陷入困局。
總結(jié)
1. 中小房企破產(chǎn)倒臺的原因一方面是因為地產(chǎn)業(yè)務增長乏力，另一方面則是無序擴張、盲目多元化。第一，近幾年樓市調(diào)控不斷，第二，對于新行業(yè)的不熟悉，第三，中小房企資金實力較弱，如果決策出現(xiàn)失誤，容易導致資金鏈斷裂。
2. 未來，房地產(chǎn)行業(yè)集中化趨勢仍將持續(xù)，中小型房企不斷面臨行業(yè)變化帶來的各種挑戰(zhàn)，更多小型房企在這場大趨勢下將相繼離場，房地產(chǎn)行業(yè)正進入「優(yōu)勝劣汰」的「大洗牌」階段。
附 | 2018年以來破產(chǎn)房企列表(不完全統(tǒng)計)
