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　　2024年6月25日，廣州成功賣出了今年的第4宗住宅用地。

　　建筑面積約2.58萬平方米的荔灣鶴洞路，以南AF040134地塊被保利發(fā)展以約7億元的價格競得，溢價率8.5%。參與競拍的還有綠城中國和貝殼旗下的貝好家，綠城中國很少參加廣州的土地競拍，貝好家更是首次亮相。

　　今年3月份，貝好家現(xiàn)身北京土地拍賣市場，與36家房企競爭一幅住宅用地，雖然沒有成功拿地，但已引發(fā)業(yè)內諸多猜想。僅僅過去3個多月，該公司便南下廣州再次出手搶地，積極的態(tài)度可見一斑。

　　貝殼開始布局上游，參與土拍了。

貝殼開始往上游

房地產開發(fā)業(yè)務切入

　　從競拍過程來看，貝好家的出價還是比較謹慎的，整場只報了3次價，報出了第7輪的約6.75億元后便止步不前了。據(jù)了解，參加北京的土地拍賣后，貝殼曾表示報名拿地是試水。而對于荔灣鶴洞路以南AF040134地塊，貝好家似乎也是試水的成分居多。

　　地產圈并不關心貝好家有沒有拍到地，似乎更關心貝殼是否要做開發(fā)商了?

　　這意味著，作為國內最大的中介平臺，貝殼開始往上游房地產開發(fā)業(yè)務切入了。

　　貝殼憑借其在房產中介市場的大數(shù)據(jù)優(yōu)勢，以及對客戶需求的深刻理解，試圖打破常規(guī)，從產品定位、客研、施工到營銷環(huán)節(jié)全面介入，力圖成為地產開發(fā)鏈條的隱形鏈主。根據(jù)公開資料，貝殼于2023年7月正式宣布開啟“一體三翼”戰(zhàn)略，新設貝好家事業(yè)線，涉足地產開發(fā)業(yè)務，將組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線。委任貝殼副董事長徐萬剛擔任貝好家的CEO，同時開始從各大房企“招兵買馬”。

　　從去年開始，貝殼在內部孵化了一個代號為“9號項目”的新業(yè)務。

　　據(jù)說，當時它挖來了不少有龍湖、萬科、金地、藍光發(fā)展等傳統(tǒng)房企背景的職業(yè)經理人，組建了開發(fā)業(yè)務團隊。

　　日前，貝殼公布了2023年財報。報告顯示，貝殼總交易額(GTV)為3.14萬億元，同比增長20.4%;凈收入為778億元，同比增長28.2%;歸母凈利潤為58.90億元，扭虧為盈。

　　其中，傳統(tǒng)地產業(yè)務中，新房凈收入306億元，同比增長6.7%;存量房凈收入280億元，同比增長15.9%。

　　對比2023年地產的下行行情，可以說貝殼的業(yè)績還是比較亮麗的，收入和利潤雙增長，充足的現(xiàn)金流，為其向地產開發(fā)業(yè)務進軍奠定了資金基礎。

貝殼轉型做開發(fā)商的優(yōu)勢

　　貝殼作為房產中介“老大哥”，轉型做開發(fā)商，它有什么優(yōu)勢?

　　一是信息優(yōu)勢。

　　開發(fā)商掌握新房的銷售數(shù)據(jù)，有專門的數(shù)據(jù)庫和供應商，可以出幾十頁的分析報告來輔助拿地和經營決策，但是在二手房領域，由于成交數(shù)據(jù)非常的零散和不系統(tǒng)，開發(fā)商可以說是知之甚少。

　　開發(fā)商的信息劣勢，正是貝殼的信息優(yōu)勢。

　　貝殼做房產中介出身，又是市場占有率最大的房產中介經紀平臺，自然具備存量市場的信息優(yōu)勢。

　　另外，貝殼在新房領域的信息優(yōu)勢也很明顯。

　　貝殼和開發(fā)商合作的項目非常多，由于開發(fā)商降價往往優(yōu)先通過中介渠道釋放，貝殼可以第一時間了解到合作競品項目的促銷政策細節(jié)(例如降價房源、降價幅度、降價方式、走量情況等)。

　　二是多賺地產開發(fā)環(huán)節(jié)的錢。

　　貝殼原來做中介，只能賺渠道帶客的錢，而且還不一定是獨家，費率還受到開發(fā)商的營銷費用預算約束，是純純的乙方，處處受制于人。

　　貝殼自己做的地產項目，定價自由控制，就可以賺多個環(huán)節(jié)的錢，例如市場研究咨詢費+營銷代理費用+渠道費用+開發(fā)環(huán)節(jié)利潤，實現(xiàn)“一魚多吃”的效果。

貝殼能否成功突圍?

　　長期來看，地產開發(fā)業(yè)務市場容量逐步減少，房價增值幅度有限，開發(fā)周轉率下滑，雖然地價下跌，但客戶少了，銷售速度變慢了，新進入者很難像以前那樣賺取超額利潤。

　　貝殼表示，貝好家的定位不是傳統(tǒng)房地產開發(fā)，而是數(shù)據(jù)驅動型住宅開發(fā)服務平臺，具體而言，就是通過大數(shù)據(jù)分析，利用AI算法挖掘出客戶需求，提前預測目標客戶意向的產品類型和價格預期，以此作為樓盤產品定位的重要參考，探索“以人定房、以房定地、以房定錢”的新模式。

　　雖然參加了土地拍賣，但貝好家的目的不是像個開發(fā)商一樣，自己獨立操盤。“合作”是該公司多次強調的關鍵詞。根據(jù)公開信息，貝好家更傾向于打造一個集合了資金、土地、開發(fā)等要素的平臺，用互聯(lián)網的思維顛覆傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式。有消息稱，貝好家計劃攜手合作伙伴在2029年達成千億元級的銷售額。

　　對于地產項目，貝好家的參與模式比較靈活，可以同股同權，也可以只是財務投資。前者聚焦在4大一線城市及杭州、蘇州、南京、合肥、成都、西安，后者的投資范圍則擴大到20座重點城市。

　　就財務投資而言，貝好家在2023年已經與保利發(fā)展合作，投資了太原的中鐵置業(yè)·逸宸首府項目。

　　眼下看，貝殼做地產開發(fā)的邏輯，或許和華為造車、小米造車的邏輯相似，想要用互聯(lián)網思維改造傳統(tǒng)產業(yè)，這種模式能否成功?我們拭目以待。