陸續(xù)披露的2015年上市房地產企業(yè)年報顯示，在已正式公布年報的59家房地產上市公司中，30家凈利潤同比下滑，其中8家虧損。對于房地產企業(yè)來說，雖有 一線城市銷售業(yè)績的飄紅，但并不能掩蓋房企利潤率的持續(xù)下滑。B端金融判斷中國房地產變革時代已經來臨，就像傳統(tǒng)銀行一樣受到互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊，要生存下去，房企必須變革，必須經歷適者生存的自然法則。
將來!房企虧損漸成常態(tài)
伴隨著上市房企陸續(xù)公布2015年財務報表預告，樓市的城市分化態(tài)勢在房地產企業(yè)上逐漸呈現(xiàn)。
2月24日晚，雅居樂突發(fā)盈利預警，表示2015年的股東應占溢利同比可能下降約70%。而這種雅居樂此前從未主動發(fā)過的公告內容，使這個行業(yè)看上去就有 些許不尋常。記者根據(jù)雅居樂公司目前的報告資料發(fā)現(xiàn)，預期截至2015年12月31日止年度的股東應占溢利與2014年同期比較可能下降約 70%，而核心凈利潤(本公司股東應占溢利并扣除投資物業(yè)重估的公允值收益及相關稅務影響及匯兌損失/收益)將有可能下降約40%。
根據(jù)其公布的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年雅居樂的銷售規(guī)模仍然未有突破，全年實際累積預售金額僅442.3億元，未能達到其預期的年度銷售目標。而在規(guī)模之 外，盈利的快速下滑也成為雅居樂的痛點。記者查看數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年雅居樂實現(xiàn)的凈利潤也就只有14.03億元左右，這意味著，僅匯兌損 失一項就讓雅居樂去年將近半年的利潤化為烏有。
無獨有偶，記者在梳理過程中發(fā)現(xiàn)，利潤降低的房企豈止雅居樂一家?
日前，合景泰富地產控股有限公司公布2015全年業(yè)績。2015年，合景泰富收入約人民幣83.4億元，較2014年同期下降20.3%;毛利為人民幣30.1億元，同比降幅為19%。
預計首虧額度最高的中華企業(yè)，預計虧損24-25億元。中華企業(yè)公告顯示，公司布局的二三線城市房地產市場持續(xù)低迷，加上部分項目產品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，采取了調整銷售價格等措施，導致發(fā)生計提減值準備，增加業(yè)績虧損預測數(shù)額。
越秀地產也發(fā)出了盈利預警預計2015年止年度盈利較2014年度下降約50%~60%，主要原因也是預期人民幣貶值給公司帶來了約4.5億元人民幣的凈匯兌虧損。
2月23日，新世界中國公布截至去年12月31日的中期經營數(shù)據(jù)顯示，于業(yè)績期內，新世界中國物業(yè)銷售應占經營溢利為8.19億港元，較去年同期實現(xiàn)物業(yè)銷售應占經營溢利12.97億港元下跌38.2%。
2月22日，另一家發(fā)布盈利預警的房企保利置業(yè)甚至表示，公司坦承截至2015年12月31日止年度，公司擁有人應占溢利將錄得虧損。
出現(xiàn)首虧的多家上市房企當中，下降幅度最為明顯的是嘉凱城，其業(yè)績下滑幅度將達到6138%。該公司預計2015年度經營業(yè)績將出現(xiàn)虧損，實現(xiàn)歸屬于上市 公司股東的凈利潤為-23億元左右，而2014年同期的凈利潤為3809萬元。嘉凱城在業(yè)績預虧公告中表示，公司房地產項目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交 付項目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著。
隨著房地產黃金時代的結束，開發(fā)商普遍賺錢的日子一去不復返，盡管2015年市場有所好轉，但難改房地產大勢已去的現(xiàn)實，特別是三四線城市高庫存背景下， 即使有救市政策的推出，也依然改變不了市場的各種風險存在。大房企利潤下滑，更勿談眾多中小房企了。而市場份額更多被少數(shù)寡頭房企所壟斷，市場進入了嚴重分化階段。
大房企虧損呈現(xiàn)三個特點
出現(xiàn)虧損的房企有很多原因導致業(yè)績下滑，同時也呈現(xiàn)出幾個特點。
首先，出現(xiàn)虧損的房企大部分都深耕二三線城市。
據(jù)雅居樂公告顯示，公司出現(xiàn)虧損的原因主要有兩個：平均售價較以往低，使毛利率下跌;2015年下半年人民幣貶值導致匯兌損失。除廣州、南京等一線城市和熱點二線城市外，雅居樂主要土地儲備分布于中山、惠州等三四線城市，在云南瑞麗、騰沖、西雙版納等城市亦有大量土儲。
保利置業(yè)表示，虧損原因包括收入減少及銷售毛利率下跌造成銷售毛利減少;發(fā)展中物業(yè)及持作出售物業(yè)的減值虧損;人民幣錄得凈匯兌虧損;投資物業(yè)重估收益減少;及財務費用增加等。
其次，基本都受人民幣貶值沖擊。
除了雅居樂，多數(shù)房企出現(xiàn)虧損與人民幣貶值分不開�！按蟛糠址康禺a企業(yè)在發(fā)美元債的同時并沒有做匯率的風險鎖定，因此一旦人民幣對美元貶值，企業(yè)就會承受 由匯率帶來的非現(xiàn)金的虧損，這會體現(xiàn)在企業(yè)的財務報表上�！贬槍确科笤庥龅膮R兌損失，穆迪房地產行業(yè)高級分析師梁鎮(zhèn)邦稱，人民幣的貶值將給房企的報表帶 來明顯的沖擊。
最后，虧損企業(yè)中也出現(xiàn)嚴重分化現(xiàn)象。
出現(xiàn)首虧的多家上市房企當中，下降幅度最為明顯的是嘉凱城，其業(yè)績下滑幅度將達到6138%。遠遠高于其他虧損企業(yè)。這也導致了同為虧損，卻呈現(xiàn)兩極分化的特點。
小房企或退出房地產業(yè)或消失
如果說大房企面臨著虧損狀態(tài)，那么對于更多的中小房企來說，退出房地產業(yè)務或消失將是他們難以逃避的命運。
記者從2015年年報中可以看到，房地產黃金十年已經真正結束，而市場也開始逐漸分化。大房企的盈利能力也開始逐漸下降，寡頭時代來臨，一些大的 品牌房企保持了較強增長態(tài)勢，而更多的中小房企則因為面臨去庫存和業(yè)績下滑的窘境，部分中小房企開始逐漸剝離（詞條“剝離”由行業(yè)大百科提供）房地產業(yè)務。而再往長遠來看，這些中小房企的 消失率甚至將以驚人的速度消亡。雖然有些企業(yè)仍在盈利，但增速已明顯放緩。對他們來說，如何尋找新的增長點，變得尤為迫切而重要。而對于那些虧損的房企來 說，如何活下去，則事關生死存亡。
新城控股副總裁歐陽捷曾表示，由于房地產行業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期，未來增長率按照過去5年的復合增長率的一半計算，到2026年壟斷的千億房企將會占領整個市場，屆時預計會有90%的房企將會消失。
去庫存成為2016年乃至今后三四線城市開發(fā)商們的重要任務，但效果并沒有那么樂觀。沒有回流資金，加上融資困難，中小房企將面臨前所未有的生死考驗。由 于金融機構為了控制投資風險，中小房企很難獲得開發(fā)貸，信托等其他融資渠道的成本又居高不下，中小房企沒了“救命錢”，盡管利好樓市的政策刺激不斷，但這 已經不僅僅是市場的問題，所以去庫存問題是一項長期的艱巨的任務。這就導致了一系列連鎖的惡性循環(huán)。
上一頁12下一頁
